北京取消普通住房標準 業內預計將促進交易循環

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

11月18日晚，北京市住房城鄉建設委、市財政局、市稅務局等三部門聯合印發《關於取消普通住房標準有關事項的通知》（以下簡稱“《通知》”），自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準，加大住房交易稅收優惠力度。

《中國經營報》記者瞭解到，此次政策落地後，改善型需求受影響最大，只要是滿2年的住房，出售時就能免徵增值稅。業內預計，交易成本降低後，新房與二手房的交易循環將更加通暢。

取消“豪宅線”

據瞭解，去年12月份，北京對從2014年起沿用了多年的普通住房認定標準進行了優化，明確從2024年1月1日起，普通住房應滿足3個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標準，其中五環內單價低於每平方米85000元，五至六環之間單價低於每平方米65000元，六環以外單價低於每平方米45000元。

11月13日，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（以下簡稱“《公告》”）。而11月18日晚北京發佈的《通知》有關契稅的表述和《公告》一致。

上述《通知》明確，取消普通住房和非普通住房標準後，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

根據《通知》，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積爲140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積爲140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

據中原地產首席分析師張大偉介紹，北京之前的契稅徵收政策標準是：90平方米以下（含）繳納1%契稅，90平方米以上繳納1.5%契稅，二套契稅3%。

二手房增值稅政策標準是：房子不滿2年，全額徵收增值稅，市區爲5.3%，遠郊爲5.25%；普通住宅滿2年免徵增值稅，非普通住宅，滿2年徵收差額的增值稅。市區爲5.3%，遠郊爲5.25%。

據他介紹，北京在2024年年初調整過一次普通住宅認定標準，調整前，北京住房交易中有70%的房屋會被認定爲非普通住房；而調整後，將有70%的房屋被認定爲普通住房。按照之前的標準，北京還有大約30%的住宅是豪宅（這裡主要是新房）。

“過去非普通住房的標準影響非常大，關係到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨着最近2年的各種政策寬鬆，實際豪宅線影響市場的只有二手房的增值稅了。”張大偉介紹，北京二手房成交比例中，超過140平方米的比例在8%，另外疊加部分價格較高的成交，大約15%的二手房會有增值稅。

刺激改善型需求

據瞭解，與北京發佈《通知》同一天，上海也取消了普通住房和非普通住房標準。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這將促進二手房掛牌和順利售賣。

“過去，由於稅收導致的一次性成本比較高，特別是90～140平方米的非普通住房售賣，少則幾萬、多則十幾萬或幾十萬元。現在，這個成本直接減掉了，有助於促進二手房掛牌和順利售賣。”他還表示，交易成本降低後，業主掛牌和換房積極性將得到提升，同時也會促進剛需羣體“上車”，這對於促進剛需和改善的循環。

多位中介人士告訴記者，北京市場中，“賣一買一”客羣比例過半，不少新房改善項目的目標客羣主要是此類客戶。二手房成交加快後，也將對新房市場起到帶動作用。

據瞭解，今年10月份，北京二手住房網籤1.7萬套、均價5.23萬元/平方米，環比分別增長31%、2.4%。1.7萬套的網籤量創下近19個月新高。截至11月18日，北京二手房網籤量達到了10047套，張大偉表示：“預計還有11天的情況下，11月二手房住宅網簽有望接近2萬套。”

此外，李宇嘉指出，對於開發商而言，減稅政策降低購房的成本，鼓勵改善型需求，將促進開發商打造高品質的產品；另一方面，包括取消普通非普通、小戶型大戶型等各種限制，把產品打造權給到開發商，可以讓更市場化的供給來適配需求。

他還表示，隨着增量時代轉向存量時代，房地產稅收政策目標已經從過去的抑制過快流轉、房價過快上漲轉到促進交易循環。同時，稅收調控還注意到了存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）