多國房價上漲 機構發出風險預警

世界經濟在遭受新冠肺炎疫情衝擊下，正處於艱難復甦的過程之中。但是，近來公佈的一系列數據和報告顯示，全球多國房地產市場出現上漲勢頭。機構認爲，當各國政府的刺激措施結束後，房地產市場存在修正的風險。

多國房價上漲

9月30日，瑞銀集團發佈了2020年全球房地產泡沫指數。在受分析的25個大城市中，一半以上要麼面臨房地產泡沫風險，要麼估值過高。其中多倫多市是北美房地產泡沫風險最大的城市。溫哥華、不列顛哥倫比亞省、洛杉磯、舊金山和紐約被認爲估值過高，但不存在泡沫風險。報告警告稱，當各國政府的刺激措施結束後，房價將進行修正。

從國別看，美國房地產市場表現強勁。全美房地產經紀人協會的數據顯示，2020年3月，美國成屋銷售從3月起呈現斷崖式下跌，5月創下1982年以來最大同比跌幅27%。6月房地產銷售卻突然爆發，環比增長20%；到7月，美國二手房銷售量飛速攀升至586萬戶，創2006年底以來最高水平，環比增長25%。美國商務部公佈的新房銷售數據顯示，7月美國新房銷量環比增長約12%，同比增長31.3%，銷量達到2007年10月以來的單月最高。

房價方面，美國聯邦住房金融局（FHFA）房價指數7月同比上漲6.5%，是自2018年6月以來的最大年度漲幅。全美房地產經紀人協會發布的報告顯示，8月房價較上年同期飆升11.4%。據《華爾街日報》報道，全美範圍內價格在100萬美元以上的房屋銷售增長了44%。美國國家土地不動產創始人傑森・沃爾特說：“現在，美國房價中值升至31萬美元，較2019年8月上漲11.4%，這是有史以來第二次美國房價中值升至30萬美元以上。

英國自因疫情限制看房的措施解除以來，房地產市場也強勁復甦。房地產網站Rightmove顯示，9月房屋價格同比上漲5%，爲2016年9月以來最高漲幅。漲幅最大的是倫敦以外的地區，如約克郡、中部地區和蘇格蘭。Rightmove估計，房屋銷售量同比增加了40%。相比之下，倫敦市中心的交易量則比一年前下降了14%。

歐元區是房地產市場過熱最嚴重的地區。慕尼黑和法蘭克福位居前列，巴黎和阿姆斯特丹緊隨其後。與2019年一季度相比，2020年一季度德國房地產價格同比上漲6.8%。

國際貨幣基金組織8月發佈的統計數據顯示，以去年第三季度爲比較基準，全球實際房價指數爲167，創下2000年開始統計以來的最高水平。在統計的63個國家和地區當中，有45個的房價上升。

多因素推升房價

多重因素造成了部分國家房價上漲。路透社分析指出，一方面，疫情引發了人口向低密度地區的遷徙，房地產市場相對供不應求；另一方面，在創紀錄的低抵押貸款利率的刺激下，民衆的購房意願顯著提升。

供需難以平衡造成美國房地產搶手。NAR首席經濟學家勞倫斯表示，當前買家間競爭十分激烈，新房源一上市就被搶空，而許多城市的房屋供應都跟不上需求步伐，主要是賣家顧忌疫情影響、美元指數走弱等諸多因素，表現出了明顯的惜售情緒，不少賣家撤銷了賣房決定。在相當長的一段時間裡，供給量緊張的情況不會緩解。

牛津經濟研究所駐紐約首席美國經濟學家南希・範登・侯登表示：“即使需求從最近的水平回落，稀疏的庫存，特別是現房的庫存，仍將使房屋價格堅挺。”

過去兩個月，美國房貸利率一直保持在3%以下，雖然略有回升，但依然處於歷史低位區。在政策刺激下，不少美國中產階層提升了房產投資意願。美國研究機構Bankrate此前調查了千名美國成年人的投資偏好。數據顯示，26%的受訪者將房地產作爲首選投資標的，僅次於佔比28%的股票，54%的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素。

在英國，房價上漲一方面是由於貨幣大量增發，另一方面是英國大幅度下調房產稅的徵收比例。Rightmove的董事蒂姆說，“在今年年初，四居室對於交易升級的買家來說非常奢侈，但現在這樣的戶型正在成爲必備品。”

風險不斷積聚

在多國房地產市場價格上漲背後，風險也在不斷疊加。

數據顯示，美國住房市場中90%的房價上漲已超過工資上漲幅度。《商業內幕》網站指出，“儘管強勁的需求和較低的抵押貸款利率對房屋銷售形成支持，但經濟復甦緩慢以及疲軟的勞動力市場都構成了下行風險，預計這些因素將對未來幾個月的房屋銷售造成壓力。”

房價上漲對不同人羣的影響不一。《今日美國》稱，一些人有能力逃離大城市，改善生活。但一些收入較低的美國人，面對失業危機、工資停滯不前卻無法擁有自己的住房。美國人口普查局8月底進行的一項調查顯示，超過800萬美國租戶無力支付上月房租。與此同時，美國房東們也面臨巨大的經濟壓力，尤其是低收入房東。美國布魯金斯學會的研究報告顯示，年收入低於5萬美元的房東，房租佔其家庭經濟收入比例達19%。因此當房客無法支付房租時，低收入房東也同樣會面臨失業與違約風險，進而形成信用違約的惡性循環。

分析人士認爲，當前美國所面臨的問題遠比次貸危機時期嚴重，國債、企業債與家庭債務都創下歷史新高，且當前美國金融市場的規模已經遠超次貸危機時的水平。超級紓困政策推高了美國房地產市場的泡沫，一旦新一輪疫情救助資金無法到位，美國的房地產抵押貸款市場就有可能爆發大規模違約。

其他國家的房地產市場也面臨不同程度的風險。加拿大抵押和住房公司9月版《住房市場評估》稱，加拿大主要房地產市場目前的風險水平爲中等。在歐洲，改善需求釋放和政府稅收信貸等政策帶來了對房地產市場的支持。但是由於經濟下行，法國外貿銀行近期在報告中預測，到今年年底，歐洲房價將下降5%，不過德國和法國等國房地產價格略爲堅挺。