二手房成交大反彈，啥情況

據杭州幾家銷售中介的統計數據，杭州11月份二手房成交超過了8000套，環比10月份上漲了40%以上，同比去年10月份上漲了50%以上，一時之間驚動了市場。

如果杭州二手房成交量的暴漲主要歸功於10月16日杭州發佈的《關於優化調整房地產市場調控措施的通知》這個新政的影響，那麼其他城市11月份二手房成交量的集體大漲則更容易讓人相信樓市似乎已出現觸底反彈的信號。

以幾個代表性城市的成交數據爲例，北京11月份二手房住宅網籤12545套，環比10月份上漲了17.76%；深圳11月份二手房住宅網籤4300多套，環比10月份上漲了16%；廣州11月份二手房住宅網籤10182套，環比10月份上漲了8.77%；廈門11月份二手房成交1731套，環比10月份上漲了24.35%。

從成交數據來看，二手房市場似乎真的已觸底反彈，但深入數據來分析，則全部都是以價換量的結果。以杭州爲例，11月成家的房源中降價出售的房源佔比爲94.6%，其中降價10%以上的佔比爲73.5%，降價5%-10%的佔比爲14.6%。另外根據諸葛找房披露的數據，11月份重點14個城市的二手房調價房源中，94%以上都在降價。

相比之下，11月份的新房銷售數據則依舊慘不忍睹。以11月份代表性城市的新房銷售數據爲例，北京新房住宅網籤4409套，環比10月份下降了14.8%；廣州新房成交4817套，環比10月份下跌了26%；東莞新房住宅成交1425套，環比10月份下跌了47%。

從以上現象可以看出，樓市根本就沒有觸底反彈。對於目前二手房成交量的大增，不僅有以價換量的原因，另外更重要的是購房者對“新房爛尾”的悲觀預期，也即不敢買新房，不敢去賭幾年後新房的正常交付，所以寧可選擇購買二手房。

與二手房交易的自由定價（主要是指降價銷售）不同，新房銷售的“限跌令”依舊對房企的降價促銷有很明顯的約束，比如前段時間武漢、成都的兩個樓盤因爲降價過多而被老業主們集體投訴，地方政府最終還是採納了投訴建議並暫停了樓盤的網籤。

值得注意的是，“限跌令”很可能會快速地退出市場。對於房企來說，融資性現金流即使能改善也只是短期續命，核心的生存依仗還得靠銷售回款，不降價促銷賣掉房子，怎麼解決日常支出，怎麼償還債務，怎麼保交樓？

前幾天，蘇州市相城區住建局在回覆網友諮詢的問題時稱，“目前商品房實行一房一價，申領銷售許可前先進行價格備案，其實際銷售價格不得高於備案價銷售；低於備案價銷售的，低於備案價的幅度，暫無相關限制”。

蘇州市住建部門工作人員迴應記者詢問時稱，“目前的市場形勢下，不允許企業降價不合適，我們不能控制企業正常的市場銷售行爲”。高新區住建局工作人員亦表示，“樓盤銷售的房源本身屬於商品，如果不允許開發商降價促銷，有可能導致企業資金鍊斷裂，項目出現爛尾的風險”。

與蘇州的情況類似，常熟、無錫等城市也出現了6-7折降價銷售新盤的情形，且未受到住建部門制止，而早於今年上半年，崑山市兩個樓盤接近備案價的7折促銷卻被叫停，不過市場方面認爲這只是因爲出現集中投訴後政府介入處理的個別現象。

從“限跌令”出臺的初衷來看，本意肯定是穩定房價、穩定市場，包括防止短期內劇烈降價導致的新老業主之間的矛盾以及老業主與開發商之間的劇烈衝突，但房地產行業下行至今，銷售回款已成爲房企的第一訴求，有現金流才能確保企業的正常運轉，哪怕要犧牲利潤。

很多同行問到政策方面的“保交樓”是不是已經事實上轉向了“保房企”，就真實的情況而言，前段時間監管部門提出的銀行對房企提供貸款支持的“三個不低於”要求似乎又變得“雷聲大、雨點小”，儘管國央企開發商和未爆雷的民營房企得到了一些支持，但生存的根本依賴還是銷售現金流，簡單來說，銷售現金流是活下去的前提，而要實現銷售就只能選擇降價促銷，這種情況下大家認爲地方政府到底該怎麼選？

2023即將收尾，2024年樓市回暖面臨的最大障礙將是剛需羣體收入的大幅下降，還包括無法預估的越來越大的失業羣體，因此中國政策的調整以及經濟的實質復甦纔是解決一切問題的前提。

來源：西政資本，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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