《基金》通膨、利率透漲風 REITs可避震
上星期，美國財政部長葉倫暗示利率可能會需要「稍微攀升」，以因應政府推出大規模財政刺激政策，同時避免經濟活動過熱。儘管葉倫的話講得模糊，但是在市場激起的波動性顯示投資人對於通膨與利率上升的擔心。面對這樣的大環境，路博邁投信看好不動產投資信託(REITs)與其他上市房地產股票，以掌握房地產價格上漲以及租金收益與通膨連動帶來的利多。
究竟在利率與通膨上升的環境下，不動產投資信託是否真能作爲避風港資產？路博邁投信指出，回顧過去20年，代表美國房地產股票的FTSE NAREIT All Equity REITs Index（不動產投資信託指數）每年股息成長幅度均明顯高於美國的消費者物價指數－只有2002年、2005年、與2009年是例外，且長期下來不動產投資信託指數也創造了實質正回報。即便以2007年－2008年作爲統計時間的起點，把當時不動產投資信託指數經歷的沈重賣壓納入計算，至今指數的漲幅仍高達100%，而同時期通膨累積的上升幅度不到30%。
不僅長期下來的指數漲幅超越通膨，高通膨的環境也似乎有利於不動產投資信託的表現。路博邁投信表示，1991年至今，美國通膨總計有12年低於2%，同時間不動產投資信託參考指數的平均報酬率爲7.4%。在其餘18年的期間，美國年度通膨均高於2%，期間不動產投資信託的平均年度報酬率爲16.5%。
此外，通膨對於不動產投資信託帶來的利多似乎勝過整體股市。回顧過去這30年，美國總計有12年的年度通膨低於2%，另有12年的通膨介於2%－3%。不動產投資信託指數在這前、後兩個時期各有7個年度表現打敗標準普爾500指數；在此外的6年當中，美國年度通膨均在3%以上，而不動產投資信託指數有高達5個年度表現領先標準普爾500指數。
換做以利率的角度來看，情況也相當類似。若統計1990年1月至2021年3月期間所有滾動12個月的時期，對比各時期不動產投資信託指數報酬率以及10年期美國國庫券殖利率的增減幅度。在殖利率下降的期間，不動產投資信託的平均報酬率爲11.5%，但是殖利率上升期間的平均報酬率爲14.4%。此外，在殖利率下降的期間，不動產投資信託滾動12個月的報酬率曾多次寫下40%以上的跌幅。另一方面，在殖利率上升的環境下，不動產投資信託的最大跌幅爲11%，但是最大漲幅卻超過100%。