深莞惠跨市購房考:近半深圳購房者在莞惠買房
來源：未來媒體實驗室
從明清時的廣州府，到2019年初落地的粵港澳大灣區，珠三角灣區文化一脈相承、城市一衣帶水、彼此相連。
珠江東岸，“深莞惠”三城形成了一個自然的經濟圈。這裡，擁有接近2500萬人口，總面積約1.6萬平方公里，GDP突破3萬億元，已成爲粵港澳大灣區內經濟實力最強、人口流動活力高、區域經濟一體化發展最快的核心引擎之一。
以高新技術、金融、物流、文化爲支柱產業的深圳，宛若大灣區中的大腦；惠州、東莞製造業基礎雄厚，三地之間分工明確，優勢互補。不管是深莞惠一體化發展規劃的利好，還是產業、交通的推進，都強化了這三地的“同城效應”。
在城市化高速發展的浪潮之下，深莞惠的城市界限已漸漸模糊化，無論是公交通勤族，還是開車通勤的車主，都漸漸在事業和住所的兩全之間形成了一種特殊的生活方式。
一、深莞惠“同圈不同價”
深圳，作爲南方的一塊房價高地，帶動着東莞、惠州這兩個臨深城市房價的水漲船高。
即使東莞房價仍遠高於惠州地區，但從增速的角度看，同樣受着深圳帶來的輻射作用，並且對深圳房市具有同樣替代作用的莞惠兩城，有着高度的相似性。
根據安居客數據，我們統計出了近六年來深莞惠三城的房價增長率與相關政策，可以發現深圳的房價增速變動能夠帶動着臨深兩城東莞、惠州房價增速的一齊波動。
2016年以來，深圳連續出臺嚴格的房地產限購政策，如“325新政”“104新政”，2018年“三價合一”“731新政”等，以抑制房價的過快增長。這些限購政策限制了深圳的購房熱情，而東莞惠州相對較寬鬆的房地產政策，尤其是惠州限價不限購的政策，讓兩城的房價窪地成購房沃土，購房者們尋覓到了新歡。而在此之後，莞惠兩城的房價增速也由之上漲。根據樂有家成交數據，幾乎沒有限購的惠州新房成交量和銷售面積竟超過深圳、東莞之和。
二、深圳候鳥跨市尋巢
近三年來，每年有近一半的深圳購房者把新房買在了東莞或是惠州，成爲了莞惠房市的購房主力軍。
與其在莞惠營銷宣傳，越來越多的房地產商也開始選擇把莞惠樓盤的廣告打在深圳的大街小巷或是公交車上，深圳成爲莞惠房地產商眼中的一塊肥肉。
比起投資，自住這一剛需永遠是中國人購房的第一要義，深圳也不例外。當然，的確有衆多深圳人前去東莞惠州買房是爲了投資。花五分之一的錢就能夠在大亞灣臨海公寓買一套房，平時交給酒店式物業出租打理，每年假期還可以邀請家人來觀海度假，這的確是一些手有餘錢的深圳人近年來的投資潮流。
而不可否認的是，也有越來越多的人選擇把第一套剛需自住房買在東莞或是惠州，他們其中，有許多都是在深圳工作的外地人。這樣一羣工作與自住不在同一城市，需要每天跨市通勤的“候鳥族”們，正在經歷着一種新的生活方式。比起晝夜漂泊於深圳這個“一輩子也買不起房”的城市，他們終於能有個家，有一套屬於自己的房子，能爲自己漂泊的人生找到一個安棲之所。
隨着深圳購房客的涌出，莞惠臨深區域的房價也水漲船高。
不同於大部分城市越往市中心CBD房價越高，東莞出現了城市邊緣的房價高地，惠州的房價也呈現出三足鼎立的異常現象。
東莞長安、塘廈、鳳崗由於靠近深圳的光明新區和龍華新區，即使是在東莞的城市邊緣也出現了房價高點。
珠三角環線高速公路的便利，與“十三五”中多條東莞深圳地鐵的連接計劃，都讓深莞的邊界模糊、距離拉近，這也是東莞依舊是深圳工作者跨市通勤的首選的原因。
而向東看到惠州的房價高地，雖未成片，但還是出現了三大高點：惠城、大亞灣、惠陽。
惠城作爲惠州市的中心城區，房價高是毋庸置疑的；大亞灣得益於政策紅利與海景，成爲了粵港澳大灣區投資度假的首選樓市；惠陽，作爲惠州南站的所在地，連通着惠州南到深圳北、福田站的高速鐵路，也在近年成爲跨市購房者和房地產商的新寵。
這些臨深地區已不再平靜，房價不斷衝破原來本市的均值。
可以想見，不久的將來這些地方會有越來越多的深圳“候鳥族”在此往返，成爲城市化進程中流動着的一股力量。
四、朝去暮歸的通勤之路
對比北上廣深四個特大城市的通勤情況可以發現，深圳憑藉其較短通勤路程和較短通勤時間，成爲四大城市中“最有效率”的一個。
北京上海主城區的高度城市化把有夢想的年輕人不斷向外推，比如在北京從四環五環推到了六環七環，這使得在北京上海工作的年輕人通勤成爲煎熬，地鐵也似煉獄。
而對於廣深來說，除去佔地面積上的差異，城中村的存在也使得兩城市內通勤路程和通勤時間遠低於北京上海，上班族們不需像在北京上海一樣每日進行長距離的疲憊通勤。深圳尤其明顯。然而隨着外來人口地不斷涌入，和市內城中村的逐漸修整改造，作爲容納了近60%城市人口的城中村這一海綿，已無力再吸收大量的外來人口。
作爲大灣區先行者的廣州率先開始了廣佛公共交通的建設，這也讓跨市通勤成爲廣州上班族的一個新選項。6%的跨市通勤比例，其中有1%爲廣佛通勤，不僅在北上廣深這四大城市中，就算放眼全國也是一個顯眼的數字：每100個廣州上班族裡就有6個需要跨市通勤，至少有1個是住在佛山。主城面積的狹小和跨市公共交通的便利，使得來回廣佛上下班成爲了城中村減少導致被“擠出”後的熱門選擇。
類似的情況，正在深圳發生。
東莞和惠州一直被視作深圳的後花園，而隨着城際交通的建設和深圳城市人口的被迫外溢，它們逐漸擔負起了近郊之於北上、佛山之於廣州的角色。
在深圳工作的上班族中，目前有0.53%每日從東莞通勤，0.31%每日從惠州通勤。隨着交通基礎設施的建設，和深圳城市人口壓力的增高，這些被深圳城市拉力吸引來的外來務工者，正在被再次擠出到臨近的城市。
“漫漫深漂路，何處是歸處？”
買房，作爲中國人的執念，一直是國內房價高漲的內在因素。也許正如大街小巷的標語所說，“來了就是深圳人”，但高昂的房價和被擠壓的城中村，也正在把這些“深圳人”往外推出，推到原關外甚至東莞、惠州。
往返於城市間的“候鳥族”們，誰不渴望能像“來了就是深圳人”這句親切的標語一樣，在自己把青春灑在這片熱土的同時，能在深圳有一個屬於自己的安棲之所，有一個屬於自己的家，而不僅僅是段子裡說的“來了就是打工者，買房纔是深圳人”。
然而在深圳的房價大山面前，這些無力承擔的“深漂族”只能望而卻步，紛紛加入“候鳥”大軍，去惠州和東莞開闢新家園，但他們在深圳這片熱土追逐夢想的腳步卻從未停下。