深圳樓市"代持打新"調查
“已經在勸退房了，你們做好心理準備”，一深圳購房者在微信羣裡說，“查得比華潤還嚴，銷售說今天很多人沒通過，還是有代持的。”
日前開盤的萬科瑧山海正在組織購房者線下籤約，從購房者反饋來看，銀行嚴查資金來源。
“就好像被審問一樣”，另一購房者說，“羣裡面好幾個人都去過簽約現場，應該都知道銀行的態度。一旦銀行查出資金有問題，首付六成都沒希望。反倒是有一些有經驗的炒房客把銀行流水做得滴水不漏。”
據悉，針對“代持打新”現象，近日來，深圳市金融系統、住建系統等相關主管部門紛紛出招，分別就資金來源、購房人資料等嚴格審查。
現象??從“打新”熱到出現“代持打新”
“不想幫你代持了，我計劃自己買”。在華潤城潤璽1期開盤的前一天，深圳市民張女士的表妹如是告訴她。爲實現三成首付，張女士借來表妹的購房名額，認籌華潤城潤璽1期，公證搖號結果顯示，他們順利進入選房名單。讓張女士意外的是，表妹反悔了。
深圳新房住宅備受市場追捧，源於新房備案價格明顯低於周邊二手房價格，市場認爲“買到即賺到”。
以華潤城潤璽1期爲例，備案均價約13.1萬/㎡，而據鏈家數據顯示，其周邊二手房成交單價普遍爲十七、八萬，由此產生了高達5萬/㎡的價差，即使以購入最小面積約100㎡的戶型計算，一套房子的價差也有500萬元。
因此，剛過去的11月，華潤城潤璽1期引發“代持打新”的討論，在深圳樓市空前熱烈。特別是開發商發佈該樓盤的購房人名單之後，網傳的“代持打新”案例不絕於耳。有市民表示，“我們公司老闆找了6個員工‘打新’，誰中了就用誰的名額買”。
實際上，最近一輪“打新”熱在深圳已經上演半年之久。今年6月，位於光明的金融街華髮融御花園1期入市，吸引8997人蔘與搖號選房，中籤率僅4.38%，創下深圳樓市史上最難“打新”的樓盤紀錄。
調查??剛需型樓盤鮮有“代持打新”
“‘代持’行爲的根本原因，是利益驅動”，深圳市住房研究會執行會長陳藹貧指出，“代持”是房地產市場中的個別現象，而非普遍情況。他強調，當前深圳新房住宅供應不斷增加，以及後期房產稅的徵收，購房者應當理性看待當前的房地產市場。
實際上，從整體來看，除了華潤城潤璽1期等個別熱盤，其他剛需型樓盤“代持打新”的情況不多見。如，同樣位於沙井的星河融御三期，開盤僅售出85%的房源；而位於光明的兆邦基端慧苑，依靠三級市場“轉介”才售完；在龍華的萬科北宸之光，由於開發商信心不足，開盤前就啓動了“轉介”。
另有樓市觀察人士則指出，引發“打新”熱的根本原因是“限價”。而“代持打新”則是由於銷售樓盤總價太高，導致有能力的市民沒有資格，有資格的購房者缺乏資金。因此，兩者結合，是“限價”下的房地產市場行爲，其本質是“無房優先”與總價千萬房款支付能力的背離。
值得留意的是，新一輪深圳樓市“限價”，最早始於2016年10月4日發佈的“深八條”。受“限價”影響，自2016年11月-2019年4月間，全市新房成交價“平穩”，房價趨勢中幾乎呈水平線狀。
而由於“限價”，華潤城三期、招商雙璽成爲深圳樓市中首批被“打新”的樓盤。2018年6月，華潤城三期因採用低於周邊二手房價的備案價開盤，引來大批購房者：6776人選741套房，開盤9小時後售罄。同時期開盤的招商雙璽，總價1672-6559萬，引來666人選167套房，更是產生了“5000萬蹲”的說法。
出招??主管部門聯合行動
“各律師事務所，請排查本所內有無律師受委託擬定或見證關於華潤城潤璽1期‘代持’協議情況，若有上述情況請各所統一彙總後報我局法促科。”12月7日，一則由深圳福田區司法局發佈的消息在網上流傳。
目前，“代持打新”已受到社會各界關注。11月28日，新華社發表時評點名深圳樓市“打新”熱；11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡表示，關於媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中。
據瞭解，針對近期“代持打新”樓市現象，各相關主管部門已聯合行動。知情人透露，金融系統已在嚴查購房者的資金來源。而住建部門則在“i深圳”APP上線“購房誠意登記”系統，同時啓用了前海公證處“公證選房”小程序。
多措並舉，“代持打新”熱潮明顯得到降溫。據悉，12月8日開盤的萬科瑧山海，棄購人數達到309人。有購房者表示，棄購者中部分擔心銀行審查嚴格。
對此，有業內分析，華潤城潤璽1期後，“代持打新”人士退出，剛需選購稀缺新建住宅的機會增加了。
■律師說法
“代持打新”中
今年11月以來，廣東華商律師事務所律師周爭鋒接到數十起“代持打新”的法律風險諮詢，甚至要求就“代持”做律師見證。
周爭鋒表示，在“代持打新”中雙方都有法律風險。實際產權人法律風險方面，他指出：
第一，代持人反悔，導致被代持人無法取得所購房產所有權。情形一是雙方對於代持名額費用已經約定的清楚，但不排除“打新”成功後代持人給其他人代持。另外一種情形是，名義產權人在打新成功以後認爲自己的名額非常值錢，提出其他要求。
第二，代持人私自出售、贈與、出租房屋或將所代持的房屋用於抵債。代持人私自出售、贈與，實際產權人可以依法行使撤銷權，撤銷出售、贈與；同時，主張雙方惡意串通確認出售、贈與無效。但對代持人私自用房屋向外借錢抵債的問題，實際產權人無法控制。
第三，因代持人債務糾紛導致被代持房產被法院查封、拍賣、執行。依據《物權法》第9條的規定，不動產登記在誰名下就推定房子是誰的。那麼，在登記產權人欠外債時，債權人就有權利申請法院查封這個房產並拍賣執行。
另外，還有房產代持人因婚姻狀況變化導致代持房產被分割的情形。
而關於代持人的法律風險，他認爲：第一，增加購房成本，影響家人和個人購房。因爲代持人現在用了自己首次貸款的資格，那麼在結婚以後，代持人家庭要購房時將面臨着高額的首付。第二，可能影響產權代持人的個人徵信記錄。如果實際產權人的資金鍊斷裂沒有辦法支付月供，則會導致銀行提前解除借款合同，影響代持人自己的徵信記錄。