房價邁入“萬元時代” 五趨勢或成樓市平穩發展動力
(年終經濟觀察)房價邁入“萬元時代” 五趨勢或成樓市平穩發展動力
2020年，中國樓市超預期復甦。截至11月份，商品房銷售均價邁入“萬元時代”，商品房銷售面積也有望再創新高。2021年，中國經濟延續穩健復甦勢頭，業內專家認爲，以下五大新趨勢或成爲明年樓市平穩發展的主要動力來源。
全面落實房地產長效機制
近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，明年的重點任務包括：穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。會議提出，(明年將)全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制。
業內人士認爲，這意味着房地產長效機制方案已經從“紙面”走向現實。
據不完全統計，2020年下半年，調控政策轉向，杭州、瀋陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，重點涉及限購、限貸、限價、限售和增加房地產交易稅費5方面內容。
未來這些調控工具仍將持續使用。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，除此之外，未來有望形成四大價格監管體系，包括一二手房價格、租賃市場價格和地價監管體系。
房地產業進入“穩槓桿”或“去槓桿”階段
2020年，房地產金融風險受到高度重視，被稱爲“三道紅線”的房企融資新規出臺。業內認爲，這或標誌着房地產企業高槓杆擴張時代的終結。
中國首席經濟學家論壇理事長連平認爲，房地產融資政策趨向於收緊，其重點就是要控制房企有息負債的增速。目前，銀行借款、債券、非標等融資渠道均有所收窄，房企現金流將更多依賴銷售回款。
除房地產開發端外，克而瑞研究中心認爲，居民部門仍需穩槓桿，確保居民槓桿率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放鬆限貸，但不會超出現有限貸政策框架範圍。
與此同時，今年的一些重點監管方向仍將持續。如：強化購房資金監管，嚴禁首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用於購房消費等。
住房租賃規範發展
今年的中央經濟工作會議以較大篇幅提及房地產相關領域，其中“主角”便是住房租賃。在高房價背景下，發展租賃住房成爲解決大城市住房突出問題的有效思路。
此後的全國住房和城鄉建設工作會議也指出，2021年要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。此外，會議還明確提出，在人口淨流入的大城市重點發展政策性租賃住房。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲，未來住房租賃發展將在增加租賃房源供給，租賃權益的保障及擴大，規範及支持租賃企業的發展等方面持續發力，屆時租金更平穩，租住真正成爲一種長期居住選擇。
中國財政部部長劉昆日前撰文提出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。這篇文章主要涉及“十四五”期間財稅體制改革相關問題。
業內認爲，這意味着未來5年，房地產稅或現實質性進展。
中國社科院近日發佈的《中國住房發展報告(2020-2021)》也建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開徵，爭取在“十四五”期間開徵房地產稅。
“房住不炒”“降槓桿”是否意味着房地產業已失去發展機會？
專家認爲，並非如此，房地產仍有全新的發展機會。
上述社科院報告認爲，未來還有四類機會區域：一是人口集中流入的地區還存在住房短缺，大都市圈和城市羣的次中心、周邊大中小城市和小城鎮；二是人口衆多、經濟發達的二線城市及周邊區域城市；三是人口衆多、經濟發展快速和快速交通沿線的中西部三四線城市；四是擁有獨特的環境、文化、旅遊、休閒與養老資源的城市。