首批公募REITs發行或定檔6月初 普通投資者如何參與?
5月17日晚間，滬深交易所發佈公告稱，首批9單基礎設施公募REITs項目經滬、深交易所審覈通過並向中國證監會申請註冊後，正式獲得中國證監會准予註冊的批覆，標誌滬、深交易所基礎設施公募REITs試點進程又跨越了一個重要的里程碑。
項目獲批當天，證監會也披露了准予相關產品註冊的批覆。內容顯示，基金管理人應自批覆下發之日起6個月內進行基金的募集活動，募集期限自基金份額發售之日起不得超過3個月。
關於首批獲批的公募REITs項目具體的發行時間，中證君聯繫多家獲批機構。有公司相關負責人表示，目前暫未確定產品的發行時間，業務部門仍在商討中，“公司會盡快安排發行時間，大致是在6月初”。
來源：首創證券
對於投資者來說，公募REITs產品結構等信息複雜一些，可能是目前公衆接觸的最複雜的產品類型。那麼，公募REITs產品對投資者而言，有怎樣的投資價值？
博時基金表示，公募REITs作爲一種資產組合分散化管理的有效工具，和其他資產類別的相關性較低，投資公募REITs有助於降低由股票和債權構成的資產組合風險並提高其分紅率水平。此外，由於公募REITs具有強制分紅要求，並受益於穩定的派息水平以及資產成熟運營，可有效對衝週期性波動風險。
東吳基金表示，對於投資者來說，基建市場擁有着巨大的體量和存量，以往資本市場基礎設施類資產投資價值只能部分體現在債券，ABS等產品上，且這些產品小衆化，普通投資者參與門檻高。本次公募REITs將把優質的基礎設施建設項目以公募基金的模式推向市場，擴大了市場的參與度，普通投資者也有望分享國家經濟和不動產市場發展的紅利。而且，公募REITs擁有投向明確、強制分紅、低槓桿限制等特點。
此外，東吳基金表示，公募REITs通過設置強制分紅比例，可以將投資經營可能獲得的收益相對較高比例地分配給投資者，這使投資者有望獲得相對穩定的投資收益。這一點非常契合保險資金、養老金、企業年金等長期化資金的配置方向。
普通投資者如何參與？
具體到投資方式上，中證君提醒，在首次認購或買入份額前，普通投資者需以紙質或電子形式簽署風險揭示書，確認其瞭解產品特徵及主要風險。未簽署《風險揭示書》的普通投資者，基金管理人、證券公司等基金銷售機構不得接受其認購或買入委託。
運作模式方面，基礎設施REITs採取封閉式運作模式在二級市場上市，投資者可在二級市場進行競價交易。上市首日漲跌幅限制爲30%，上市首日以後漲跌幅限制爲10%。根據《指引》規定，基礎設施REITs的槓桿率最高可達到140%。
值得注意的是，從招募說明書來看，項目的存續期都很長，15年到99年不等，如何向投資者解釋存續期的問題？存續期到期之後，該項目是否面臨退市的問題？
以東吳蘇州工業園區產業園爲例，東吳基金表示，“根據相關法律及不動產權證書，兩大底層資產的土地使用權分別於2055年及2060年到期，所以我們產品的存續期主要依託資產的土地使用權，定在40年。但是投資人也不用擔心存續期到期之後的問題，因爲在存續期屆滿後，經基金份額持有人大會決議通過，基金可以延長存續期限。”
東吳基金表示，“有些投資人可能不會選擇持有到期，爲了滿足不同投資期限需求的投資者，最大程度上保障投資者的利益，使他們有更良好的投資體驗，用場外基金賬戶認購的投資者也可以通過轉託管業務將資金轉移到場內進行交易，獲得相對充足的流動性。”