透視房企年報季：行業比拼從規模轉向質量

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

房地產深度調整的這些年，如期發佈年報的房企數量已不如從前，能夠給市場交出一份靚麗成績單的房企更是不可多得。

近期，招商蛇口（001979.SZ）、越秀地產（0123.HK）、美的置業（3990.HK）等房企發佈2023年業績公告，經營表現各異之餘，各方在應對市場環境變化方面卻有相似的策略選擇。

公告顯示，2023年，招商蛇口營收同比下降4.37%至1750.08億元，淨利潤同比增長48.2%至63.19億元，全年累計簽約銷售金額約2936.35億元；越秀地產營收同比增長10.8%至802.2億元，核心淨利潤同比下降17.5%至34.9億元，年內累計合同銷售金額約1420.3億元；美的置業營收同比下降0.1%至735.65億元，核心淨利潤同比下降41.7%至22.56億元，全年實現合同銷售總額658.5億元。

《中國經營報》記者注意到，在回顧過去及展望後市的過程中，上述房企均不約而同地表達“安全”的重要性，這當中包含審慎的投資策略以及槓桿有序下降。截至2023年年末，招商蛇口、越秀地產、美的置業“三道紅線”均保持“綠檔”，其業務重心目前也已轉至一、二線城市。

重倉核心城市

2023年，房企在風險出清和新模式探尋中度過一年。

招商蛇口董事長蔣鐵峰在業績會上表示，10萬億別的房地產市場仍有很大的發展空間，但行業、市場、企業將持續分化，行業比拼從“規模”轉向“質量”。“從以前做住宅開發賺快錢大錢，變成賺慢錢小錢，賺可持續的錢。”

近年房地產市場持續下行，房企面臨銷售量、價層面的壓力，招商蛇口亦不例外。公告顯示，2023年公司綜合毛利率爲15.9%，同比下降3.4個百分點，其中開發業務毛利率同比下降4個百分點至17.1%。

招商蛇口管理層表示，公司未來的毛利率將逐步企穩回升，主要是因爲拿地端的利潤水平有所改善，同時公司一些高毛利項目也會在未來幾年陸續結轉。

過去一年，招商蛇口深耕高能級城市，其在2023年先後獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。年報顯示，招商蛇口2023年“強心30城”簽約銷售額佔比91%，其中核心“6+10城”佔比77%。基於“區域聚焦、城市深耕”的投資策略，招商蛇口2023年在“強心30城”“核心6+10城”的投資金額佔比分別達99%、88%，其中在北、上、廣、深的投資額佔比爲51%。

蔣鐵峰表示：“目前拿地市場的投資機會仍非常多。公司不會盲目追高，寧可錯過，不能錯拿，要保證項目的盈利水平。”

面對市場的波動性和差異性，越秀地產同樣選擇聚焦核心城市發展的策略。公告顯示，越秀地產2023年持續深耕一線城市和重點二線城市，在北京、上海、廣州、杭州、成都等地新增28宗地塊。截至報告期末，公司土地儲備約2567萬平方米，95%分佈在一線和二線城市，其中在大灣區、廣州的土地儲備佔比分別爲41.9%、38.2%。

2023年，越秀地產完成全年合同銷售目標1320億元的107.6%，其中大灣區的合同銷售金額佔比約50.42%，廣州的合同銷售金額佔比爲43.2%，公司在廣州的市場佔有率達17.2%。

無獨有偶，自2019年提出“換倉”策略的美的置業在2023年已實現對高潛力城市的進一步聚焦。美的置業管理層在業績上表示，2023年，公司收購21個項目，其中96%分佈在二線及以上城市，推動權益貨值增加約98億元。與此同時，公司清退24個項目，對應減少權益貨值約33億元，這些項目主要來自低能級城市，其中三、四線城市的項目佔比爲88%。

優化債務結構

面對房地產市場的持續下行，房企增厚安全墊不止於採取量入爲出的投資策略，還有對債務結構的持續管控。

招商蛇口管理層在業績會上表示，2024年的目標不是唯銷售金額論，公司的重心更多放在提升利潤、質量、效益、轉型、品質等方面。2023年，招商蛇口在滿足“三道紅線”的同時，採取穩槓桿和優結構的融資策略，整體債務結構穩固、風險可控。報告期內，公司全面落實降本增效舉措，狠抓資金成本降低，加大公開市場融資力度，實現債務結構調整。

年報顯示，2023年年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.41%、淨負債率54.58%、現金短債比爲1.28，全年新增公開市場融資324.3億元，總資產同比增長2.49%至9085.08億元，歸母淨資產同比增長17.71%至1197.23億元，綜合資金成本爲3.47%，同比下降42%。

過去一年，越秀地產積極拓寬渠道融資，平均融資成本下降，2023年加權平均借貸年利率同比下降34個基點至3.82%，期末平均借貸成本下降至3.63%。

報告期內，越秀地產在境內發行公司債券合計69億元，加權平均借貸年利率約3.37%，境內首次發行10年期公司債券，票面利率爲3.63%。公司抓住市場有利窗口完成供股籌資，供股獲1.15倍認購，募資淨額約83億港元。

2023年，越秀地產完成新的融資約556.2億元，其中境內融資約451.1億元，境外融資約105.1億元。截至2023年12月31日，公司總借款約1043.7億元，現金及現金等價物（包括監控戶存款）約461億元；未來一年到期的借貸佔總借貸的22%，定息借貸佔比爲44%；剔除預收款後的資產負債率爲67.4%，淨借貸比率爲57%，現金短債比爲2.01。

“誰都無法準確預測行業波動的拐點，但增厚安全墊，守住底線，強化抗風險能力，是公司應對市場變化最樸素的做法。”美的置業在公告中指出。

截至2023年年末，美的置業淨負債率僅爲35.8%，同比下降8.1%，爲歷年以來最低，現金短債比爲1.44，扣預資產負債率67.3%。2021年年底至今，公司穩步降低有息負債182.5億元，截至2023年年末，美的置業有息負債爲380.7億元，同比下降21.4%。

融資方面，2022年至今，美的置業公開市場融資金額124億元，融資渠道保持通暢且實現淨融資額的正增長。2023年，公司累計發行五期共計46.2億元中期票據；2024年1月，公司發行2024年首期中期票據，規模14.4億元，票面利率4.96%。

多元業務創收

行業仍在深度調整，房企的發展也迎來新舊動能的轉換。無論是作爲央國企的招商蛇口、越秀地產，還是民營企業美的置業，它們都選擇了“多條腿走路”。

2023年，招商蛇口推進多元業務協同發展，尋求新的增長曲線。蔣鐵峰在業績會上表示，開發業務當前仍是招商蛇口的“基本盤”，是公司規模和利潤的重要保障，是轉型發展的資源基礎；資產運營，是推動公司發展模式從開發爲主向開發與經營並重轉變的重要轉型業務板塊；城市服務，是推動公司從重資產爲主向輕重結合轉變的重要轉型業務板塊。

年報顯示，2023年，招商蛇口管理範圍內全口徑資產運營收入66.91億元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）爲33億元。報告期內，公司成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA回報率達6.24%，同比增加0.45個百分點。公司資產運營業務涉及集中商業、寫字樓、產業園、長租公寓、酒店等業態，城市服務板塊涵蓋物業管理、郵輪、會展、代建等業務。

值得一提的是，爲支撐代建業務規模化品牌化發展，招商蛇口在2023年新成立代建業務專業公司。代建業務是其城市服務業務的重要組成部分，公司2023年新增28個代建項目，合計管理面積約269萬平方米。

2023年，越秀地產一如既往推進“商住並舉”發展戰略，不斷提升商業物業穩定收入。公告顯示，越秀地產2023年直接持有的商業物業租賃收入約4.9億元，同比增長49.7%，公司持有權益的越秀房產基金經營收入約20.9億元，同比增長11.4%，越秀房產基金寫字樓租賃收入約12億元，零售商場的經營穩步恢復。報告期內，越秀地產持股的越秀服務（6626.HK）收入約32.24億元，同比增長29.7%，毛利率爲26.6%，股東應占盈利爲4.87億元，同比增長17%。

在穩住開發業務基本盤的同時，美的置業2023年持續發力物業及商業兩大非住業態。報告期內，美置服務積極發力產業園、醫院、學校、辦公、城市公服等多元業態，其擁有的合約面積爲9032萬平方米，累計清退36個低質項目，清退面積合計542萬平方米。截至2023年年末，美置服務非住宅業態外拓合約面積約900萬平方米；美置商業2023年運營面積超過70萬平方米，滿鋪率達94%，年度銷售額同比增長62%。

此外，報告期內，美的置業旗下綠色裝配式產業板塊——睿住建築科技報新增合同金額約6億元，公司旗下空間智能解決方案提供商睿住智能新增合同金額11億元，其中第三方佔比41%，同比增15%。

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