廣州地鐵試水土地開發 醞釀29個TOD

隨着粵港澳大灣區建設提速，軌道交通沿線開發正激發出極大的潛力。日前廣州地鐵集團入股越秀地產成爲第二大股東。無獨有偶，在入股越秀地產的前一天，廣州地鐵集團與天河城集團雙方宣佈合資成立廣東天與地商業運營管理有限公司，首個運營的地鐵上蓋項目南海天河城正式啓動升級招商。加上此前有29個地鐵T O D樞紐綜合體規劃亮相，廣州地鐵在沿線土地開發方面動作密集。

有專業人士指出，目前廣州地鐵正在積極探索“軌道+物業”的新模式，這是一種新的轉變，未來將形成軌道交通運營的自我造血，以減少政府財政支出，達到可持續發展。

新規劃樞紐綜合體　集中在廣州東南部

近年來，廣州地鐵在沿線土地開發方面可謂是動作頻頻。2017年12月，廣州地鐵13號線官湖車輛段及上蓋地塊被廣州地鐵集團以131.5517億的底價拿下，樓面價15937元/平。同期出讓的地鐵漢溪長隆地塊，也同樣被廣州地鐵集團以63.8億元的底價拍得，樓面價2.2萬/平。

2018年12月6日，廣州成功出讓10宗商住用地，攬金259.2億，其中廣州地鐵豪擲135.5億拿下白雲區白雲湖車輛段、番禺區陳頭崗停車場場站綜合體兩宗地塊。

南都記者梳理髮現，最近2年廣州地鐵樞紐綜合體的建設步伐在不斷加快。去年包括八號線北延段江府路站、十號線大幹圍站和廣鋼新城車輛段、十二號線槎頭車輛段在內的16個地鐵樞紐規劃發佈了招標公告，再加上早前一批發布的13個樞紐綜合體規劃，截至目前共有29個樞紐綜合體規劃亮相。按照規劃，在未來設置的樞紐綜合體中，要建包括有公交臨時停靠站、綜合換乘大廳、出租車兼K +R設施、自行車設施、P+R停車場、各向慢行交通及銜接信息指引等交通配套設施。

新規劃的樞紐綜合體大部分集中在廣州東南部：三號線東延段和五號線東延段各配置3個地鐵樞紐綜合體；七號線二期在黃埔也將建2個樞紐綜合體；十號線大幹圍站、十二號線赤崗站和赤沙站也將建成樞紐綜合體。十二號線槎頭站、十四號線二期新市墟站、嘉禾望崗站以及八號線江府路站的樞紐綜合體都坐落在白雲區；荔灣廣鋼新城站樞紐綜合體面積達28.3公頃，堪稱地鐵樞紐綜合體中的巨無霸。

強強聯手開發　地鐵上蓋項目

此外，目前廣州地鐵已有綜合體項目是地鐵四號線上蓋的萬勝廣場。在建的綜合體項目有2個，分別是：官湖車輛段(車輛段綜合體)、漢溪長隆地塊(站點綜合體)，其中，官湖車輛段屬於廣州市首個車輛段上蓋開發項目。

廣州地鐵集團與越秀集團聯合開發的首個地鐵十三號線官湖車輛段上蓋地塊項目——— 品秀·星圖，是廣州市第一個採用這種模式開發的項目，項目開啓了軌道+物業的投融資建設的新模式。2017年12月1日，廣州地鐵通過招拍掛方式成功獲得增城區新塘鎮地鐵13號線官湖車輛段上蓋地塊。該地塊的獲得開創了廣州市利用地鐵車輛段上蓋地塊進行綜合開發的先河。該項目規劃了12年全齡段教育體系、花園式購物風情街、醫療衛生站等生活配套。社區內部園林借鑑了日本大阪難波公園園林設計，將利用車輛段上蓋獨有高差打造層級遞進落差園林，展現獨特罕見的空中花園風貌，構建綠色生態的地鐵文化社區。該項目已於2018年11月開放營銷中心及板房。

另外一在建項目漢溪長隆地塊(站點綜合體)，該地塊位於佛莞城際、地鐵三號線、地鐵七號線三線交會的漢溪長隆站上蓋，可謂是真正的地鐵上蓋用地，3條軌道交通匯聚，可迅速連接廣州南站及白雲國際機場。據規劃顯示，該地塊40萬平方米的建築體量與天河地區的太古匯大小相當。

觀察

A

一系列政策支持

加速綜合體開發

南都記者觀察發現，最近2年，廣州地鐵關於樞紐綜合體的招標公告陸續掛出，新線基本上都規劃樞紐綜合體，規劃更主動更具前瞻性。現有的2個地鐵樞紐綜合體也在如期建設中。

廣州首條地鐵於1997年開通，至今已運行21年。近兩三年廣州加大地鐵樞紐綜合體的建設，得益於一系列政策的出臺，解決了政策支持的問題。

其中，2016年廣州市政府常務會議審議通過了《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則》，提出以提取軌道站上蓋綜合體“幹細胞”，使其融入軌道建設規劃一體化設計，實現現代化軌道交通綜合換乘系統的建設，並按T O D原則進行精細化城市設計，推進土地集約節約利用。根據細則，8個國鐵樞紐、25個城際站、32個地鐵場站綜合體將按照“樞紐+社區+產業”高水平的規劃建設，同步規劃、同步選址、同步設計、一體化建設，打造一批城市新功能區，塑造城市特色風貌，實現土地高效集約利用。到了廣州市城市軌道交通第三期建設規劃(2017-2023年)就開始全面落實。

爲進一步落實《國務院辦公廳關於支持鐵路建設實施土地綜合開發的意見》(國辦發〔2014〕37號)、《關於打造現代綜合客運樞紐提高旅客出行質量效率的實施意見》(發改基礎〔2016〕952號)，建設綜合換乘系統，改善出行條件，切實推進軌道交通場站同步規劃、同步選址、同步設計和一體化建設。同時圍繞軌道交通場站開展土地儲備規劃，推進土地儲備，實施綜合開發，形成城市功能區，實現土地高效集約利用，籌集軌道交通建設和運營補虧資金，2017年，廣州市人民政府印發了《廣州市軌道交通場站綜合體建設及周邊土地綜合開發實施細則(試行)》，以下簡稱“《實施細則》”。

《實施細則》中明確了政府相關部門和軌道交通建設主體的職責分工，提出場站綜合體可隨軌道交通主線工程同步開發建設，並對場站綜合體的方案編制及審查審批、用地徵收與供應、與線路主體工程同步實施的項目管理、開發收益管理等內容作了具體的要求。一系列政策的出臺，進一步促進和規範了場站綜合體開發。

B

增強自我造血能力

減輕財政支出負擔

近年來，廣州地鐵集團陸續拿下地鐵上蓋，或是地鐵旁邊的地塊，多是用於樞紐綜合體的建設開發。據悉，廣州地鐵房地產事業總部主要負責地鐵沿線上蓋物業、地下空間、車輛段上蓋物業等資源的開發經營，是廣州地鐵總公司核心業務之一，是承載“地鐵+物業”發展戰略的具體實施平臺，也是廣州地鐵總公司未來的利潤中心。

當前，廣州地鐵新線建設已進入新一輪高潮，三號線東延段、五號線東延段、七號線(二期和西延段)、八號線北延段、十號線、十一號線、十二號線、十三號線二期、十四號線二期、十八號線、二十一號線員村至鎮龍西段、二十二號線等12條線路同時在建，預計到2023年，廣州地鐵運營里程將超過800公里，編織起“四面八方、四通八達”的地鐵網絡。總投資超過千億元。

要建這麼多的新線路，需要打造多少個樞紐綜合體？廣州地鐵迴應，目前廣州地鐵正在積極探索“軌道+物業”的新模式，這是一種轉變，未來其將成爲主要手段，形成軌道交通運營自我造血，以減少政府財政支出，達到可持續發展。爲什麼會有這樣的轉變？從政府層面來看，一是爲了激活老城市新活力，通過地鐵建設在一定程度上激活老城區的經濟發展，加密市區交通出行。廣州地鐵正在建設的十一號線環城線路，是廣州地鐵的第一條環線。線路穿過天河區、越秀區、荔灣區、白雲區和海珠區五大中心城區。另外一方面，“軌道+物業”的模式也在拓展城市發展的新空間，比如像官湖綜合樞紐體的建設，在項目還沒有進入之前，它可能僅僅是新塘裡面的一個村落，正因爲有了地鐵的延伸，在那裡容納了更多的人口和產業佈局。

對此，有專業人士亦表示，軌道交通發展是中國城市化發展的剛需。《廣州市城市軌道建設2018年重點工作安排》提到，加強廣州與佛山、東莞、中山等周邊城市的軌道交通互聯互通，實現重要城市間30-45分鐘出行。粵港澳大灣區城市軌道交通網絡體系的構建腳步正在逐步加快，廣州作爲交通樞紐，要實現“四面八方、四通八達”的地鐵網絡，就必須積極推進“軌道+商業”的模式，不斷造血，將“軌道+物業”的模式在更多的地鐵車輛段項目進行復制，以支持廣州軌道交通的快速發展。放眼國內或是全球，也不乏有成功案例。比如，港鐵打造的最成功T OD案例，就是聯合四大開發商共同建設的香港九龍站上蓋Union Square項目。從過去的一片灘塗到如今一個集寫字樓、商場、公寓及酒店於一體的超級商業，T O D的開發模式使Union Square如今成爲了香港通往世界的窗口。

何爲T O D？

以公共交通爲導向的發展模式，其特點在於集工作、商業、文化、教育、居住等爲一身的“混合用途”。

在未來設置的地鐵樞紐綜合體中，包括公交臨時停靠站、綜合換乘大廳、出租車兼K+R設施、自行車設施、P+R停車場、各向慢行交通及銜接信息指引等交通配套設施。屆時，公交換乘將無縫對接，更爲便利。換乘+停車+購物，在地鐵樞紐綜合體一攬子搞定。

29個規劃中的地鐵樞紐綜合體

(站名待定)

三號線東延段

番禺客運站

廣州新城西停車場

金光大道站

五號線東延段

雙崗站/雙崗停車場

廟頭路站

黃埔客運港站

七號線二期

裕豐圍站

上堂停車場

八號線北延段

江府路站

十號線

大幹圍站

廣鋼新城車輛段

十二號線

槎頭車輛段

赤崗站

赤沙站

十四號線二期

新市墟站

嘉禾望崗站

十三號線

朝陽站

慶豐站

槎頭站

西洲站

石牌南站

十八號線

二十二號線

琶洲西區站

番禺廣場站

橫瀝站

萬頃沙車輛段

白鵝潭站

西朗站

陳頭崗站及

陳頭崗車輛段

祈福站

採寫：南都記者 鍾麗婷 實習生 劉文靜