一線走訪｜房貸“先息後本”引熱議，多家深圳銀行暫不支持

南方財經全媒體記者 曹媛 深圳報道

近期，全國範圍內房地產利好政策頻出，銀行機構也在加大力度推出各類相關政策吸引購房者。

其中，記者注意到，部分地區銀行支持房貸“先息後本”引發熱議。據媒體報道，部分地區的中國建設銀行、興業銀行等支持將存量房貸的還款方式調整爲“先息後本”。

那麼，深圳地區的銀行當前是否支持？南方財經全媒體記者走訪了深圳地區的各國有銀行及股份行，包括中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行、平安銀行、興業銀行、浦發銀行、廣發銀行。

其中，大多數銀行的網點客戶經理向記者表示，目前該銀行在深圳地區並不支持房貸“先息後本”，但如果將房貸置換成經營貸，能夠採取“先息後本”的還款方式。僅興業銀行的客戶經理明確表示，該行的“隨薪供”支持住房貸款的“先息後本”，但最長期限僅有3年。

“先息後本”深圳暫未落地

自5月住房信貸“四支箭”後，商業銀行在還款方式上進行“推陳出新”。“氣球貸”打響了房貸“先息後本”的第一槍。

5月28日，平安銀行官方公衆號發佈了一則推文，推文標題爲“房貸利好政策來啦！”正文重點宣傳了平安銀行的幾類“特色還款方式”，包括“二階段還款”、“雙週供”、“輕鬆還”、“氣球貸”。

兩家平安銀行深圳支行的房貸經理均告訴記者，“氣球貸”並未在深圳地區落地。該行客戶經理向記者解釋稱，氣球貸是針對一些商住兩用房的按揭貸款，比如公寓一般只能按揭十年，那可以做氣球貸，月供能分成20年來計算，每月月供會變少，但只是幫客戶減少了前期月供。

粗略計算看，比如以前房貸期限是10年，月供2萬，選擇“氣球貸”後，月供可以分成20年計算，每月只需要付1萬元月供。但“氣球貸”的貸款期限最長是十年，在第十年的最後一個月，需要把所有的本金利息歸還給銀行。

有業內人士建議，“氣球貸”等產品只是還款方式的改變，應償還的貸款本息總量並未減少，購房者還需合理評估自身的還款能力。

記者發現，目前平安銀行官方公衆號的上述宣傳推文已被刪除，但在其“平安銀行口袋APP”中依舊能搜索到“二階段還款”、“輕鬆還”、“氣球貸”這三類還款方式。其中，對“氣球貸”換房方式的定義是：按約定的總期數（固定20年）計算貸款的每期月供，借款人在貸款期限內按月分期歸還部分貸款本金和利息，最後一期一次性償還剩餘本金。

此外，申請“氣球貸”還有一定要求，包括：借款人貸款到期後需一次性歸還剩餘本息、且貸款到期後不支持進行再融資；“氣球貸”僅適用於商住兩用房按揭業務，貸款用途需爲購買商住兩用房(類住宅)，貸款期限最長爲10年。

平安銀行還明確規定，“氣球貸”僅適用於2019年9月之後的新增客戶，而對於2019年9月之前辦理按揭的存量客戶，可以辦理氣球貸再融資，其中包括“氣球貸再融資展期”，具體指在原貸款到期日前，銀行對原貸款的到期日進行延期，展期後的貸款變爲一筆普通貸款，不再是氣球貸。一筆氣球貸只能展期一次。還有“氣球貸再融資轉貸”，指在原貸款到期日前，經客戶申請，平安銀行按照剩餘貸款本息自動發放一筆新的貸款，實時歸還原氣球貸。轉貸後的貸款仍爲氣球貸。

有銀行支持房貸“先息後本”

在記者走訪過程中，僅深圳地區的興業銀行某支行客戶經理明確向記者表示，該行的“隨薪供”支持房貸“先息後本”，“比如你可以在手機APP上申請未來3年房貸‘先息後本’，在這3年內可以只還貸款利息，不還本金，但3年結束還是要正常還本付息的，而且3年之後不能再續期，只有一次機會。”

上述人士還強調，“這期間，因爲本金一直都沒還，還的都是利息，可能前期還款壓力會小一點，但其實就把壓力放在後面了，也不會省下多少錢。”

記者瞭解到，“隨薪供”具體是指中長期個人一手住房貸款、個人二手住房貸款在發放後，可設定一個最長3年期限，在該期限內暫停歸還貸款本金，只償還貸款利息，是降低近期還款壓力的一種還款方式。

其中，暫緩歸還貸款本金的期限最長爲3年，還可根據購房者需要選擇6個月、12個月、18個月、24個月、30個月、36個月，且不得超過貸款剩餘期限的1/2。

此外，興業銀行還明確要求，“隨薪供”適用於已正常還款12個月及以上、採用按月還本付息方式且信用表現良好的個人一手住房貸款/個人二手住房貸款客戶，“本行將綜合您的貸款及還款情況進行評估。”

除興業銀行外，早在2023年8月，建行雲南省分行便發佈推文稱，針對在雲南地區申請辦理建設銀行貸款且期限10年(含)以上房貸的客戶，推出“輕鬆供”還款方式，將個人住房貸款在貸款期限內劃分爲兩個階段：第一階段，按月歸還1元本金以及當月應歸還的貸款利息（可根據借款人需求自行確定第一階段期限，最長不超過三年）；第二階段，在剩餘貸款期限內，剩餘貸款本金可選擇按常規等額本金或等額本息方式還款。

記者注意到建行上述還款方式類似於平安銀行的“二階段還款方式”。但深圳地區的建行某支行客戶經理向記者表示，上述“輕鬆供”還款方式並未在深圳實行，目前我行按揭貸僅支持等額本息和等額遞減（等額本金），沒有所謂的“先息後本”。

招聯首席研究員董希淼表示，從“氣球貸”、“隨薪供”，再到“輕鬆供”，在房地產市場供求關係發生重大變化的情況下，銀行推出靈活多樣的還款方式，總體上有助於減輕借款人前期還款壓力，提振居民住房消費的意願和能力。對這些靈活創新的還款方式，應全面、理性地看待，並給予支持和鼓勵。

但也值得關注的是，上述產品只是還款方式的改變，應償還的貸款本息總量並未減少。借款人應基於個人和家庭需求，合理評估償還能力，理性申請個人住房貸款，不可因爲前期還款壓力下而盲目借貸。