鍾文榮／「40年房貸」要繳到眼茫茫發蒼蒼？
▲若房貸利率變高，還款能力沒有提升的話，違約率就會提高，跨世代的債務壓力更會提升！（圖／視覺中國）
●鍾文榮／科普經濟學作家及資深產業分析師。經常四處臥底探究百姓生活，把枯燥的經濟分析轉成民衆能懂的文章。
高雄市在八月底首創了「首購高雄宅」的40年房貸專案，年利率最低爲1.6%，貸款成數最高八成，幾個高雄的朋友問我，這40年房貸，不就等於是跨世代的房貸嗎？
我認爲，40年的房貸的確很容易變成跨世代的債務，條件是愈晚買房，機會愈大。依據以下的證據，根據聯徵中心的統計，2019第一季的首購年齡已經向後遞延至35至40歲，若辦理40年的房貸，房貸繳清時已經是75歲到80歲，早已過了退休年紀。
假定，一個人在35歲那年總算存到一筆頭期款，40年之後，他已經75歲，早已超過了勞保年金請領年齡的65歲，若他不是在65歲退休，用勞保年金養房10年，不然就是得再繼續工作10年，繼續繳房貸。依2017年內政部編的「簡易生命表」，若此人住在高雄，他在75歲的平均餘命爲12.1年，一間房子花了大半輩子繳房貸，而最終完全屬於自己的平均擁有時間，也才12年！若他努力在80歲那年才繳完房貸，他人生當中最終完全擁有房子的時間只有9.12年！
80歲的老翁，早已視茫茫，發蒼蒼，齒牙動搖了，還得拚了命繳房貸，只爲了不債留兒女！
根據上述這段的說法，40年的房貸，很容易變成一種跨世代的房貸，父母親那一輩還沒繳完的房貸，就可能變成子女那一輩必須要償清的債務。
要試算40年的房貸，可以利用EXCEL的PMT函數，假定貸款600萬，年利率恆訂爲1.6%，試算結果爲每月本利攤還16,909元（如下圖）。
▲600萬房貸40年本利攤還結果。（圖／作者提供）
假定這個人35歲買房，65歲退休，依據目前最高的投保薪資45,800元，爲最終5年的投保薪資。若有35年的投保年資，最低每月可以領取15,423元的勞保年金。用年金繳完房貸後，如果他沒有其它收入來源，他仍不足1,486元，且還有10年房貸要繳。意思是，這個人在人生的最後一段日子裡，他的房貸會違約，除非他的房貸由後代還清！當然，這是一個相對極端的情況，然大家別忘了，這個條件是利率恆定40年不會浮動，但想必也知道不可能，若房貸利率變高，還款能力沒有提升的話，違約率就會提高，跨世代的債務壓力更會提升！
再想想，如果房貸高於600萬元呢？
下表依據不同的貸款年限，計算房貸的終值與利息。所謂的終值，乃是計算本利到房貸終止時的金額。以40年的房貸計算，終值爲1,137萬元，等於利息是537萬元。經40年之後，房貸的利息已經幾乎快和本金一樣了（若利率提高，利息會超過本金），而20年的房貸終值也才826萬元，利息爲226萬元。
▲不同的房貸終值與利息比較。（圖／作者提供）
高還款年限的房貸雖然稀釋了還款壓力，但到頭來的房貸終值只會更多，這就是一種溫水煮青蛙的方案。
我在《搞笑經濟學》這本書中提到一個笑話：
有一天，商人問經濟學家，如何消除排隊的問題呢？經濟學家告訴這位老闆說：「市場經濟消除排隊購物現象的方法，就是擡高價格。」
這個笑話可以改寫一下。降低房貸壓力最快的方法，不是壓低房價，而是拉高還款年限，而且，不會計算年金終值的購屋者，絕對不會發現，最終，房貸只會變高、變多，不會變低、變少！