果然普漲！ 9只REITs最高漲超15%，如何參與？機構咋看？
其中，博時招商蛇口產業園REIT、中航首鋼生物質REIT兩隻REIT漲幅超過10%，即漲幅超過了A股市場主板股票的一個漲停板。
首批9只公募REITs上市普漲 兩隻漲幅超A股主板一個漲停板
行情數據顯示，首批9只公募REITs今天上午全部上漲，截至上午收盤，博時招商蛇口產業園REIT漲幅高達15.58%，中航首鋼生物質REIT漲幅高達12.32%。
此外，富國首創水務REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、華安張江光大園REIT三隻公募REITs漲幅也居於前列，漲幅均超過5%。
上述公募REITs總體成交較爲活躍，除了紅土創新鹽田港倉儲物流REIT外，其他8只公募REITs的成交額均超過1億元。
根據上海證券交易所資料，我國公開募集基礎設施證券投資基金(以下簡稱基礎設施公募REITs)是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流爲償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃爲載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。
基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿，推動基礎設施投融資市場化、規範化健康發展。
基礎設施公募REITs架構具有特點：
一是80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額；基金通過基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；
二是基金通過資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；
三是基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流爲主要目的；
四是採取封閉式運作，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。
圖片來源：上海證券交易所網站
那麼，對於普通投資者來說，如何參與呢？
根據相關安排，首次購買公募REITs前簽署風險揭示書。
認購分場內認購和場外認購。參與基礎設施基金場內認購的，持有滬深交易所普通股票賬戶或封閉式基金賬戶(統稱場內證券賬戶)；參與基礎設施基金場外認購的，應當持有開放式基金賬戶(簡稱場外基金賬戶)。投資者使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與交易所場內交易，使用場外基金賬戶認購的，應先轉託管至場內證券經營機構後，參與交易所場內交易。
對於REITs機構這樣看
國信證券的研究觀點認爲，REITs本質是專注於不動產投資的基金產品，基本結構包括底層資產、資產管理人、產品管理人和持有人四個部分，各種REITs結構均是在此基礎上，爲實現各類目的而做出的改進。REITs的典型特徵是高分紅、有限槓桿和稅收中性。
國信證券指出，美國是全球最大的REITs市場，市值超過1.2萬億美元。日均換手率0.8%，小幅高於標普500。長期收益率跑贏標普500，權益屬性強。同時與股市相關性較弱，可作爲分散投資標的。亞洲REITs起步晚但成長迅速，日本、新加坡和中國香港佔九成份額，過去10年整體表現穩健，工業/物流類表現最好，酒店類表現最差。
國信證券認爲，首批公募REITs底層資產整體上比較優質，普遍採用的“公募基金+ABS”產品架構是當前法規體系下的合理選擇。通過“股+債”的資本弱化，實現一定程度的節稅並使分紅基礎更加接近自由現金流。平均發行溢價率3.4%，發行定價相對理性，也爲二級市場留足空間。根據發行價計算的2021年現金流分派率在2.99%至9.58%之間，整體具備吸引力。
展望國內基礎設施REITs上市，廣發證券的研究觀點認爲，投資者申購熱情很高，首鋼綠能、富國首創水務的公衆有效認購倍數超過60倍，最低的東吳蘇園也超過10倍，因此上市首日破發的概率可能相對較小，可能存在部分產品在首日的漲幅高於10%甚至20%。上市後一段時間，基礎設施REITs價格也可能類似於香港REITs上市初期的表現，呈現先漲後跌，不排除出現市值低於資產估值的情形。
廣發證券認爲，由於基礎設施REITs基金淨值採用成本法計量，判斷折價和買入時機不再是市淨率，而是市值與資產估值的比較。基金淨值不受基礎資產估值的影響，且對二級市場價格的參考價值較弱。基礎資產估值反映了基礎資產的公允價值變動，一定程度上影響二級市場交易價格。
廣發證券認爲，上市初期由於流通盤較小，價格波動可能有所放大。長期來看，REITs收益相對穩定且高分紅，不同於上市公司成長性邏輯，炒作空間有限。相比不動產類REITs，收益權類REITs的債性更強，其價格彈性可能較小。經過一段時間的漲跌和換手，具有長期配置需求的投資者的比重可能上升，此後REITs換手率將下降至較低水平。
不過，對於內地投資者來說，REITs是一個相對生疏的事物，仍需要留意相關風險，不可盲目參與炒作。
中信建投認爲，REITs相關可能的風險包括項目運營不及預期導致收益率不及預期、市場流動性不足導致交易成本提升、估值劇烈波動導致收益率不確定性提升。