綠地的焦慮：銷售減速後 再陷“賣資產回血”風波

（原標題：“紅檔”綠地的焦慮：銷售減速後，再陷“賣資產回血”風波）

圖片來源：圖蟲創意

時至年底，綠地再迎風波。近日，有媒體報道稱，一份綠地集團的商辦項目推薦書顯示，其有意掛牌一個價值231億元的資產包，其中包含上海和江蘇兩地14個項目27個物業，涉及地鐵上蓋綜合體、市中心物業等，交易方式多爲整棟銷售，資產交易和股權交易。

在此之前，投資標的爲綠地GIC成都中央廣場項目公寓的“天璣綠地中央廣場私募投資基金一期”出現兌付危機，原本該私募基金計劃“以房抵債”，最終方案被證監會駁回。在外界看來，私募基金“爆雷”掀開了綠地的債務冰山，此時出售物業就是爲了“回血減負”。

不過，針對掛牌“商辦資產包”一事，綠地方面向時代財經表示與事實不符，“此次推介的物業均是公司部分區域的常規可售商辦物業，種類多樣，意在吸引更多潛在買家，促進年終銷售。且四季度爲商辦物業大宗交易活躍期，在此節點進行物業的集中推介屬於公司正常市場營銷行爲，並非外界理解的出售‘資產包’。”

再陷“賣資產回血”風波

媒體援引知情人士說法，因部分資產價較高，且商辦稅率較高，綠地資產包暫未找到接盤方。而時代財經從一位資管人士處瞭解到，市場中確實有綠地的物業在出售，“但涉及的金額較高，打包接盤的可能性非常小，還是以單個項目的出售爲主。”

實際上，這不是綠地第一次陷入“賣資產回血”的風波之中。

去年5月，媒體曝出綠地西南區域事業部計劃出售多個商業項目，包括曾被規劃爲“成都第一高樓”的綠地中心·蜀峰、成都綠地中央廣場GIC、成都綠地城、綠地保稅中心以及綠地西南城際空間站等項目，總貨值超過80億元，同時指出優先考慮整售。

彼時就有聲音認爲，綠地西南區域事業部意在通過整售物業的方式加速回籠資金。這種說法在後來遭到綠地西南區域事業部的否認，其表示，出售商辦等優質產品是常規的物業銷售行爲，但整售說法不實，上述項目是以正常的散售模式進行。

此次對綠地而言，又再一次遇到了同樣的狀況。綠地方面表示，“在綠地每年的銷售額中，一般有30%以上的比例來自常規的商辦銷售，所以出售優質商辦物業是綠地的一種常態，加上現在接近年末是商辦大單集中期，銷售部門會抓住機會，提高商辦物業銷售的貢獻，這也是綠地近幾年年度房產銷售能在年終最後的衝刺中，實現最後超越和月度環比大幅增長的獨特優勢。”

如其所言，綠地在年報及半年報中均提到，綠地的房地產項目主要包括住宅和商辦兩大類，住宅項目開發完成後基本用於出售，商辦項目除大部分出售外，也有部分保留用於出租及商業、酒店運營。

去年，綠地的房地產主業合同銷售金額中，住宅與商辦的佔比分別是65%和35%；合同銷售面積中，住宅佔比77%，商辦佔比23%。到今年上半年，綠地房地產主業合同銷售金額中，商辦的佔比有所下降，爲30%，住宅佔比70%；合同銷售面積中，住宅佔比81%，商辦佔比僅19%。

前述資管人士稱，近期商辦市場的投資熱度有所回升，有個別外資正在積極尋找合適的標的， “按照往年的行情來說，的確有很多房企選擇在第四季度出手商辦物業，到了年末，投資方和出售方都需要衝業績。”

“紅檔”綠地的焦慮

今年“三道紅線”的出臺令房企都積極“降負債”。綠地被外界認爲“賣資產回血”，某種程度上也與其“紅檔”身份不無關係。

從綠地的財務數據來看，不僅“三道紅線”全踩，降負債、降槓桿的效果亦有限。

其三季度財報顯示，截至2020年9月30日，綠地的淨負債率爲183%，超出“紅線”規定。並且，今年以來，綠地的這項指標正在不斷攀升，前三季度數據同比2019提升了10個百分點，較2019年末期上升27個百分點，與今年年中數據相比，仍然提升了3個百分點。

剔除預收款項後的資產負債率方面，截至2020年9月底，綠地披露的數據爲82.4%，與去年同期相比，略上升0.9個百分點，但“紅線”的標準僅爲70%。另外，前三季度，綠地的現金短貸比爲0.69，低於“紅線”劃定的“現金短債比小於1倍”。

但是，更讓外界爲綠地捏一把汗的是，今年銷售端遇到疫情“黑天鵝事件”，整個行業的增速有所放緩，綠地的銷售增速也並不樂觀。

數據顯示，第三季度，綠地的去化速度大幅提升近三成，但總體來看，今年前三季度，綠地實現銷售面積1760.4萬平方米，錄得合同銷售金額2178.8億元，分別比去年同期減少16.8%和7.1%。

下半年以來，綠地有意降低了拿地力度，並且正在積極融資，以緩解債務壓力。其分別在9月和11月向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元，還計劃發行一項170億元的公司債。

但就目前而言，這並不足以將綠地拉出“紅檔”。“綠地手裡有很多不錯的商辦物業，如果是考慮快速回籠資金，出售優質商辦物業是不錯的途徑，畢竟一個好的標的估值通常都是數十億，利潤也會比住宅更可觀，體現在財報上，降負債的效果會更加明顯。”前述資管人士說到。