名家》新一輪房市調控無心也無用
10月3日，成都房交會工作人員向看房諮詢的民衆介紹情況。（中時資料照）
中國不少城市房地產市場瘋狂已經持續半年以上了，深圳更是持續了一年以上了，但是各地方政府遲遲不情願出臺真正遏制房價瘋狂上漲的政策，直到9月30日國慶長期前，從北京市開始，接連20個城市出臺房地產調控的政策，從而讓今年國慶假期間樓市的黃金週變成了調控周。而這些城市的房地產調控政策，市場認爲最爲嚴厲的是北京及深圳的樓市調控政策，其他城市的限購限貸政策不僅不情願，甚至於把調控轉變成爲房地產市場的一輪飢餓行銷，如珠海、濟南、長沙等城市。正是這意義上說，儘管各地方政府在國慶假期期間密集出臺不少房地產調控政策，但是實際效果還得觀察。
歸納起來，這20個城市出臺的房地產調控政策主要內容有三個方面。一是從住房信貸政策入手，比如無論是購買首套住房還是二套住房的首付比例提高，持續二套以上或三套以上的住房不能再從銀行貸款購買住房，從而降低購買住房者的槓桿率。
對於這些住房信貸政策的新規定，有些城市或部分住房信貸政策回到2014年中國央行930政策以前的原點，有些城市則沒有多少變化，象徵意義大於實質意義。比如，北京和深圳規定購買首套普通自住房的首付款比例不低35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，爲改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。即居民購買住房的首付比例全面提高，降低住房投機炒作者的槓桿比例。
對於這項政策應該是這次房地產調控政策核心，其他的各項對房價瘋狂上漲所起到作用都十分有限。但是即使北京與深圳的這些房地產調控政策，只是部分回到2014年中國央行930信貸政策以前的原點，沒有增加多少新內容。可以說，2014年中國央行930政策是推動這輪全國各城市房價瘋狂上漲的動力。讓住房購買的金融槓桿比全面降低所起到的作用肯定會不小。
但是這裡讓購買住房的信貸槓桿比回到2014年930政策以前的原點，這僅是2014年930政策一部分，還有另外一部分的信貸政策各個城市的調控都沒有涉及，因爲2014年930政策之後，央行連續降息4次以上，貸款的基準利率下降1%以上。而信貸利率全面降低，全面降低住房投資者的融資成本，這也是吸引住房投資炒作者涌入房地產市場的重要因素。而這點是這一輪房地產價格瘋狂上漲的重要原因之一。
也就是說，當前的金融市場條件與2014年底時發生了很大變化，一是銀行信貸的利率已經全面降低，這有利於投資炒作者降低融資成本，但這個方面20個城市房地產調控政策都沒有涉及；二是近年來大陸各種「首付貸」的發展，爲住房投機炒作者進入市場創造了條件。所以，即使北京和深圳最嚴厲的貸政策回到2014年中國央行930政策的原點，但這些政策所起到的作用肯定比2014年930政策出臺前要小。
如果北京及深圳最嚴厲的調控政策能夠改變或穩定這些房地產市場價格預期，那麼這些政策能夠起到一定的作用。如果北京及深圳的房地產市場房價上漲預期不變化，所起到的作用同樣會十分有限。就比如上海所出臺的325樓市調控政策及深圳330調控政策一樣，最後還是沒有遏制這些城市房價瘋狂，反之成了一次又一次這些城市住房的飢餓行銷的方式。如果北京及深圳最嚴厲的首付比例提高政策對當前房價瘋狂上漲所起到作用都十分有限，那麼其他城市出臺的首付比例提高政策所起到作用更是十分有限。
二是限購政策，就是允許本市居民或非居民在什麼條件下可購買多少套住房。比如北京，限購本地居民只能購買二套住房，而非居民只有在北京居住五年以上繳交社保纔可購買一套住房。有些城市是本地居民可購買三套，非居民社保繳交的年限一年，有些城市則不需要繳交社保限購一套等。我多年前就指出，這種地方政府用行政方式控制的限購政策根本就沒有作用，只要住房是投資品，只要住房的價格在上漲，投資者就有辦法來突破這些限購進入市場，只不過增加投資些許成本而已。
反之，從不少城市的房地產調控政策規定，本地居民限購三套住房，非本地居民限購一套的政策來看，這些政策反之成了這些城市房地產飢餓行銷的一種重要方式。因爲允許居民購買三套住房，那麼這些居民購買住房除了投資還是投資。這種政策在向投資者暗示，這個城市的住房要限購了，趕快去購買，否則就沒有機會了。事實上，這類城市的房地產調控政策出臺後，更是引發更多的投資者涌入市場。比如濟南及珠海等城市。
三是進一步加大住宅用地供應力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，保證套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重不低於70%，在滿足居民住房的所謂的「剛性需求」及兼顧滿足改善性住房需求，增加保障性住房建設。這個方面的內容各個城市基本上都有，內容相同。這種政策寫上「剛性需求」本身就是問題，沒有支付能力的需求，其住房需求從何而來？而所謂的住房「剛性需求」一直是誤導近十年來中國房地產政策最爲惡劣一個概念。
對於這一條，看上是很美，要增加土地供應來滿足居民住房的消費需求，一方面增加相關類型住房的土地供應，另一方面要求所供應的土地保證不低於70%比例生產90平方米以下的住房。但是，就一線城市及少數二線城市的房價來說，早就把絕大多數居民住房消費所拋離，這些居民根本就沒有能力在這個價位上購買住房。住房造得最小對他們都沒有多少用處。
限購反成飢餓行銷
更爲重要的是，住房是投資需求還是消費需求，不在於居民持有住房的套數多少，也不在於住房面積大小，只要沒有用明確的住房稅收政策對住房的消費需求給出清楚的界定，居民持有一套住房、面積最小也可用於投資。如果投資炒作者從以前的各種住房炒作，目前再轉向只炒作90平方米以下的住房也不是沒有可能。這對未來中國的住房市場同樣是一種災難。
比如，目前香港的住房都是80%以上在60平方米以下，香港人不也是把這些住房炒作得熱火朝天嗎?所以，對於這條政策不知道是因爲政府不懂還是有意爲之。實際上對遏制房地產市場價格瘋狂上漲所起到作用十分有限。只要有利可圖，投資者就能夠突破現有的各種購買住房的限制，只不過他們這樣做增加住房投資者些許成本而已。
可見，在大陸國慶期間各個城市出臺住房調控政策，對遏制房價上漲所起到作用是十分有限的，反之有些城市則可能成爲一種飢餓行銷。因此，要遏制當前的大陸房地產市場價格瘋狂上漲，中央政府就得從信貸（利率）及稅收政策統一下重手，而不是所謂因城施策，否則當前中國房地產市場泡沫會由一二線城市向其他城市轉移，這也許是這次房地產調控的真正目的。（作者爲青島大學經濟學院教授）