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廣州房價10年漲197%，下一個10年如何續集？

本站房產“新十年”策劃第一篇

2000年，商品房概念在廣州興起，買房是一件新鮮事；2010年，商品房遍地開花，投資風潮捲起；2020年，走過黃金時代的樓市，走進了新的十字路口。城市、樓市和個人在10年裡發生着怎麼樣的協同變化？新的10年，廣州樓市向上還是向下？

10年·房價一回首已漲297%

每一個十年，都有無數的主題去回顧、展望樓市，其中必談的一項就是房價。據克爾瑞廣州數據，2009年廣州新建商品房均價爲9349元/平，至2019年房價漲至27768元/平，幅度高達197.01%！這個數據被全市一平均，漲幅似乎一般。但落實到每個區乃至個體樓盤，很多人發現錯過了一個億。從區域看，2009至2019年間，廣州十一區中，房價漲幅最猛的是白雲區，從9807元/平躍升至46072元/平，上漲369.79%！其次爲南沙區，房價從4515元/平突破至20920元/平，漲幅高達363.34%！

而區域房價最高的在天河和越秀，從1字頭，飆至5-6萬/平。這也就意味着兩個區域裡10年前100平的房子，價值從100萬變成了500-600萬。

10年·大盤

買了的業主都是贏家

這些鉅變的價值，在那些10年大盤裡更加驚人。位於海珠濱江東的珠江帝景苑，以高端豪宅定位，2010年房價爲2.7萬/平，2020年紫龍府組團售價8.8萬/平，差價達6.1萬/平，這樣的幅度在中心區10年大盤裡並不罕見。

實際上10年大盤扎堆的地方要數番禺，典型的就有廣州亞運城和祈福新村。廣州亞運城是2010年廣州亞運會的頭部項目，超豪華體育配套和超大陣容教育配套一直是項目的賣點，至今項目仍在售，但價格已然翻倍至2.6萬/平。

在郊區最具代表的10年大盤之一是碧桂園鳳凰城，將當年增城新塘一塊666萬平的荒地開拓成爲繁華的“居住小鎮”。10年前70多萬就可以在鳳凰城買下一套120平的大三房，如今全新高端系產品雲頂售價2.8-3萬/平。

10年·城建

14條地鐵線改變區域價值

突飛猛進的房價，曾經令很多置業者不可思議。在他們看來，番禺就是郊區憑什麼賣2萬+/平；增城就是城鄉結合部，誰會想去那裡居住；南沙那麼偏，已然出了廣州城……但如今被打臉的大有人在。越來越多人認可不同區域的價值，城市建設的步伐正在改變着置業者對於價值的認知。其中最直接的因素就是軌道交通。截止至2020年，廣州已建成開通14條、514.8公里的地鐵線路，正同步推進12條、308公里地鐵新線建設。

2017年廣州地鐵9號通車，打通廣州北部脈絡，花都直通市中心；同年，地鐵13號線首期通車，打破增城零地鐵局面，東部與中心區交往加密；2018年14號線一期通車，從化納入地鐵網絡……至此廣州十一區全部實現地鐵通車，以交通改變距離的概念，也帶動了人流由中心區向外圍區擴散。廣州對內網絡完善率驚人，對外網絡進步神速。目前廣州已有南站、北站、東站等重要高鐵樞紐站，其中2018年廣深港高鐵通車，打通廣州與香港的直通脈絡，港澳置業內地成爲新的焦點。2019年穗深城軌（原穗莞深城軌）通車，加快珠三角城市交往，大灣區置業流動性進一步強化。

新10年

510萬新增人口樓市大有可爲

過去10年，城市和樓市飛速發展，房企、置業者收割着價值攀升帶來的紅利。未來十年，廣州樓市有什麼新期待？據《廣州市城市總體規劃（2017-2035）》草案，2035年廣州常住人口規模將控制在2000萬人左右，比2018年1490萬人再增510萬人；廣州城市軌道網絡達2000公里；主城區和每個外圍城區至少配置1所特色鮮明的高等教育機構等。未來在建的12條地鐵將加入，此外高鐵站將增加至14個，分別落點廣州站、廣州東站；東向分佈黃埔站、新塘站、增城站；南向選址南沙站、慶盛站；西向敲定廣州南站、佛山西站；北向則有白雲站（棠溪站）、廣州北站、機場站；此外東北向還有從化站、知識城站。