房企需走出“舒適區” 多賣樓少借債向管理要紅利
“慾望滿足的瞬間，即是償還時刻。”這句話用在過去盲目迅猛跑馬圈地的房企身上，頗有警示意味。近日，千億元級房企藍光發展深陷債務違約風波，與此前的泰禾集團以及華夏幸福這兩家千億元級房企如出一轍。
靠債務驅動發展的房地產行業，“冰凍三尺”非一日之寒。過去這麼多年，從某頭部房企一年收入2億元到動輒一個月賣上數百億元銷售額，最主要是靠高融資、高負債、高槓杆來推動。在這其中，融資性現金流一直扮演着非常重要的角色。
據公開數據顯示，2021年房企到期債券規模預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億元大關。
且不說境內債務利息支出較高，大型房企掌舵人每天早上醒來，頭上頂的都是幾億元的利息支出賬單，境外債務還有人民幣匯率變動帶來的匯兌損失。即便是頭部房企，每年匯兌損失都是數億元量級的，這對毛利率水平持續下行的房地產行業來說，是進一步侵蝕利潤空間，亦影響大小股東的分紅收益。
“今年融資性現金流的總額已經比去年下降。”6月5日，陽光城集團執行副總裁吳建斌在一次內部授課中表示，所以改變企業最核心的就是經營性現金流，多賣樓，處置低效資產，包括酒店、商業、工業等。
這句話的背後，意味着不管是打折賣房，還是處置資產，包括引入戰投，都是房企強化現金流的標準動作。換言之，融資性現金流受阻，爲避免債務違約造成企業無法運轉或破產，房企不得不在“生存大考”下進行自救。當然，這是實力較弱房企要面臨的問題，但對那些尚無需擔憂生存的房企來說，這無疑是警示，比如不能再一味追求規模而錯失“降本增效”尋求高質量發展的路徑與機會。
或許，把負債降到合理水平仍需一些時間，但擺在很多房企當下的經營邏輯是，需要走出過往高負債驅動發展的“舒適區”，需要改變經營理念，創新商業模式。“三道紅線”管錢、“兩集中”控地之下，房企要習慣於邁向賺小錢但要健康發展的階段。
總而言之，在新舊行業規則交替之際，規模不再爲王，現金流和利潤纔是王道。房企需多賣樓、少借債，踏踏實實向製造業學習，從過去由融資來推動，變成經營推動。放下售樓小姐過去等着買房人上門搶房的“傲嬌”，要通過勞動掙加工製造和服務的錢，從現在起，房地產行業已邁入向管理要紅利的時代。